2018汕头市光华路45、47号用地“三旧” 改造项目改造方案的公示

为切实做好汕头市光华路45、47号用地“三旧”改造项目的改造工作，根据有关“三旧”改造政策精神，现将汕头市光华路45、47号用地“三旧”改造项目改造方案进行公示，广泛征求公众意见。现对相关事项公示如下：

一、公示时间：2018年2月7日至2018年2月13日

二、公示方式：

（一）网上公示：金平政务网站。

（二）现场公示：改造项目现场（改造方案详见金平政务网站）。

三、凡是对本次改造方案内容有意见与建议的，可在公示期内采用书面形式向本办提出，逾期未提出的，视为放弃上述权利。

金平区三旧办地址：汕头市金平区利安路1号（升达大厦）四楼。

联系电话：88284504。

金平区三旧改造工作领导小组办公室

2018年2月6日

汕头市“光华路45、47号用地”

“三旧”改造项目

改

造

方

案

编制单位：汕头市供销合作总社

汕头供销社天合置业有限公司

编制时间：2018年1月26日

汕头市“光华路45、47号用地”

“三旧”改造项目改造方案

根据《中共汕头市委、汕头市人民政府关于深化供销合作社综合改革的实施意见》（汕市发〔2017〕12号）、汕头市政府《关于印发汕头市“三旧”改造项目申报审批操作办法（试行）等五个配套文件的通知》（汕府办〔2010〕158号）、汕头市政府《关于下达汕头市中心城区（金平区、龙湖区）2017年度“三旧”改造计划的通知》（汕府函〔2017〕265号）及金平区三旧改造工作领导小组办公室《关于下达“光华路45、47号用地”“三旧”改造计划的通知》（金三旧办〔2017〕79号）等文件精神，汕头市供销合作总社拟对光华路45号、47号用地进行自主改造，并在金平区内注册全资企业汕头供销社天合置业有限公司（下称汕头天合）作为该项目实施主体，现由汕头市供销合作总社和汕头天合联合编制改造方案，具体改造方案如下：

一、改造地块的基本情况

改造地块位于汕头市光华路45、47号（东经116°67’，北纬23°36’），建设用地面积20639.4平方米（国有土地证号列：汕国用（2001）字第9300013、9300014号），具体详见所附“三旧”用地定界图。改造地块土地性质为国有工业用地，已纳入“三旧”改造标图建库成果，图斑编号为44051100320。改造地块所涉及建筑物属市供销合作总社所有，其土地权属清楚，不存在抵押、查封及需要完善土地征收手续等情况，具备无争议拆迁条件。

二、规划情况

汕头市光华路45、47号改造地块符合汕头市土地利用总体规划和城乡总体规划，并已纳入汕头市“三旧”改造专项改造规划和2017年度“三旧”改造实施计划。汕头市人民政府已批准该片区的控制性详细规划。汕头市城乡规划局金平分局已出具该改造片区的建设用地规划设计条件（汕规金函〔2018〕5号）。

三、土地利用现状

汕头市光华路45、47号现状为旧厂房，作为原光华茶叶市场使用，该地块上的上盖物面积约11500多平方米。地块东南侧毗邻韩江支流梅溪河，西北面紧靠光华路，东北面与市鱼露厂相隔，北面是规划中的金砂西路西延。原光华茶叶市场定位档次较低，缺乏高层次的经营管理，交易方式落后，市场功能发挥缺乏系统性和整体性，具有滞后性，不符合当前市场和汕头快速发展的要求。茶商思变意识渐浓，市场急需一个华丽转身。2016年以来，汕头全力推动创文整治，市委市政府高度重视西部生态智慧新城的规划建设以及开埠区保育活化和老城区的改造工作，该片区小公园保育活化、乌桥岛整体改造工作、光华路升级改造、厦岭路拓宽和金砂西路西延等项目都取得突破性进展，这对本地块的改造提供了天时、地利和人和的条件。

四、用地补偿情况

改造项目地块权属为汕头市供销合作总社所有，由市供销总社属下企业做为茶叶批发市场使用，属供销社社有资产。为解决汕头市供销系统历史遗留债务及职工社保欠费问题，消除供销系统不稳定隐患，全力维护汕头的稳定局面，推进我市供销社综合改革工作，汕头市供销合作总社启动了上述地块的三旧改造工作，并全资成立汕头供销社天合置业有限公司作为上述项目的实施主体，并由汕头天合承担赎回全市供销系统第一个债务资产包1.123亿元的支付责任和供销系统市属企业职工社保欠费约4000万元补缴责任，作为该司获得上述用地开发资格的对价。

五、土地拟改造情况

改造地块原为工业建设用地，拟改造后土地用途为住宅用地兼容服务设施用地、公园绿地。本次改造将原光华茶叶市场改造成为一个具有汕头特色品味的茶博园。项目集高层住宅，茶叶销售，体验为一体的茶文化主题住宅园区。在按规定办理完成“三旧”改造项目相关报建手续后，由汕头天合做为改造项目的改造主体，实施地块的“三旧”改造开发经营。改造后地块一为住宅用地兼容服务设施用地，地块二为公园绿地。

1.用地位置:光华路45、47号

2.用地性质:住宅用地兼容服务设施用地、公园绿地(R21/R22、G1)

3.权属总用地面积:20635.1平方米(30.953亩)，其中：

（1）道路面积:3309.9平方米(4.965亩)

（2）实用地面积:17325.2平方米(25.988亩)

4.规划技术指标要求:

（1）地块一

用地性质：住宅用地兼容服务设施用地（R21/R22）

用地面积：14871.5（22.307亩）

容积率≤4.5，计容建筑面积≤66921.8平方米(含阳台和悬挑实体面积)

建筑密度≤25%；

绿地率≥25%；

停车配建比例≥20%；新建住宅停车位按100%建设充电设施或预留安装充电设施接口；

建(构)筑物海拔限高≤90米；

（2）地块二

用地性质：公园绿地（G1）

用地面积：2453.7平方米（3.681亩）

5．建筑间距及建筑退让用地和道路红线按《汕头经济特区城乡管理技术规定》控制。

6．机动车出入口设置在光华路上，并应符合《汕头经济特区道路交通安全条例》规定。

7.配套设施建设规模：各项配套设施建设规模不得小于相应括号内的建筑面积数值，单位为平方米，配电所（320）、垃圾收集间（10）、水泵房（40）、10kv开闭所（30）各一处，配电所与开闭所可合并建设。

8.项目设计应符合消防、环保、无障碍通行等要求，需配建物业服务用房、配电房、加压水泵房、电信接入间、垃圾收集间等各类配套设施，具体设置按有关规定和技术规范执行。项目各类管线可接周边道路市政管线。

9.配套的服务设施应与项目其他建设内容同步设计、同步施工、同步验收交付使用。

10.地下空间作为配建停车和配电、配水、通信、环卫等配套设施用房使用。

11.配套建设廉租住房要求按照我市“三旧”改造政策执行。

12.未涉及问题，按《汕头经济特区城乡规划条例》、《汕头经济特区城乡规划管理技术规定》和《汕头市西港-光华片区改造控制性详细规划》等有关规定、技术规范及“三旧”改造有关政策执行。

六、改造后的综合效果

经济效益分析：经估算，本项目建设投资约4.28亿元，预计总收益约0.48亿元，预计收益水平合理，切实可行。

行业影响分析：项目地块位于汕头西部潮汕三市交界金三角，曾是潮汕经济文化交流中心点和汕头工业、商贸中心，光华茶叶市场是粤东颇具规模的茶叶批发市场，市场范围辐射整个粤东乃至全国，带动着茶叶消费及相关服务的发展，扮演着重要的产业平台角色。本次改造将原光华茶叶市场改造成为一个具有汕头特色品味的茶博园。项目集高层住宅，茶叶销售，体验为一体的茶文化主题住宅园区。借助茶文化产业带动光华片区振兴发展，打造潮汕工夫茶文化特色品牌，对促进文化商贸繁荣，提升汕头城市地位具有重要的现实意义。

区域经济影响分析：项目位于光华旧商埠片区，周边居住房产大多楼龄较长。本项目改造后对光华片区居住品质和居住环境有较大改善。地块周边人口密集，房源紧缺，存在刚性和部分改善性购房需求，供求关系互动明显，消费者对住房尤其是中小套型的需求较大。本项目的开发能进一步填补市场供应缺口，局部缓解市场上中小套型住房供需的矛盾。项目改造后可提升片区配套档次和周边社区居住环境，将引进高端商业配套服务整个光华片区，带动周边地区物业的发展，并带动整个片区的“三旧”改造。

七、改造成本和融资情况

改造项目投资成本约为人民币4.28亿元，改造资金由汕头天合自筹解决，各项投资建设成本如下：

光华路45、47号用地三旧改造项目改造方案的公示

八、建设时序

该项目自本方案批准之日起一年内完成报建手续，工程开工建设，工期3年，预计自本改造方案批准之日起四年内完成竣工验收并投入使用。公共绿地的建设按照《关于印发汕头市中心城区“三旧”改造项目公共服务设施规划实施细则（试行）等四个配套文件的通知》（汕府办〔2011〕47号）规定执行。

九、廉租住房的配建情况

根据汕头市政府《关于印发汕头市“三旧”改造中推进廉租住房建设的意见的通知》(汕府〔2014〕71号)的精神，本项目按照可建住宅面积的1%比例配套廉租住房，向汕头市房产管理部门认购廉租住房房源落实配套任务。