湘潭房地产现状分析及购房建议

　　湘潭是伟大领袖毛主席的家乡，同时也是全国文明城市、国家森林城市、中国优秀旅游城市，是湖南省长株潭核心增长极重要一员。2016年9月政府提出实施“伟人故里，大美湘潭”，城市的发展提到一个新高度。随之湘潭地产也出现了前所未有的高度。

　　以地产眼光来区分，湘潭分为四大版块：河东即岳塘区、河西雨湖区、易俗河湘潭县和九华。受省会城市的影响带动效应，湘潭楼市发展拥有巨大的发展前景。同时湘潭房价在全国同级城市相比，仍属价格洼地，发展潜力不言而喻。

　　湘潭房地产市场即有机会又充满挑战。从宏观面来看，全国坚守“房住不炒”大方针不改变，房地产资管新规“三条红线”要求，人口老龄化趋势等因素，势必给地产行业带来严重影响。

　　1、国家坚守房住不炒准则持续，这意味着地产行业不会像前几年火爆，更多的是从市场寻找刚需客和改善客户。湘潭自16年启动大美湘潭后，大量拆迁动作已透支部分刚需和改善客户。2019年，全市（含县市）新建商品住宅销售364.23万㎡；其中市城区住宅销售240.59万㎡。2020年1—10月，全市（含县市）新建商品住宅销售328.5万㎡；其中市城区商品住宅销售249.65万㎡。也就成为今天各楼盘拿出浑身解数抢占市场“固定”客源。

　　2、五矿、富力、恒大、碧桂园、绿地、美的、奥园、世茂等知名房企入驻湘潭市场，三条红线的出台也势必让很多企业变现降价甚至甩货销售，大房企都通过降价销售，地方小房企又怎能独善其身呢？！

　　3、人口：湘潭市常住人口286.5万人。城镇人口180.2万人，城镇化率62.9%，比上年末提高0.9个百分点。全年出生人口3.2万人,出生率千分之11，人口自然生长率千分之4.3，湘潭同时是人口净流出的城市。人口老龄化导致房地产的增量需求下降，但改善型品质地产将会大受欢迎。如当地品牌东方名苑、长房时代、宜华湘江名城销售一直不错，同时吸引了像浙江城发集团、力高集团、福源文旅等大型房企在湘潭投资开发，而福源文旅的十八总，更是将湘潭地产提升到前所未有的高度。不是产能过剩，而是落后的产能过剩。相信湘潭房产随着品质楼盘的开发，居民将从“住有所居”进升到“住有宜居”时代。

　　4、区域：

　　1)河东岳塘区：作为湘潭政治和经济中心，岳塘区一直是地产兵家重地。从365房产网上获悉，目前约有109个楼盘，市场上的热销楼盘有碧桂园潭州府、中地凯旋城、宜华湘江名城、江景名城、盛世佳府、金芙蓉、盘龙御和园、美的国宾府、东方名苑、盛世佳府、湘江名城、旺城天誉、大汉龙云台、中骏世界城、力高、旭辉、天元美居乐、天元景峰城、东方明珠等，其中以力高、中骏世界城、长房、旭辉、星合世家片区为高端版块，周边公园、市政办公等得天独厚的优势加持；目前愿景朗悦府、文博园碧湖、长房集团与湘潭城发集团合作开发潭州壹号院和湘潭本土知名开发商天元集团开发观湘云顶项目，可以说是高大上，一线临江，估计价格应该在8K左右，把注重生活品质的高端客户牢牢吸引过去；这其中最令人瞩目的是政府重点招商引资的环城港项目，打造岳塘高端休闲购物居住环境，拭目以待。

　　但这一区域看似高大上，但也有漏可捡，盛世佳府破产重组后现在启动销售，价格肯定会低开高走，拒说前期会在5K多一点，低于周边1至2K，紧临的江景名城项目，价格也差不多。但盛世佳府还是小区，80-130平户型，车位600多个，并且有底商，但规模跟对面长房美的要小很多；而江景名城项目仅一栋楼，这也是这个项目价格便宜的重点原因。

　　2)河西雨湖区：也是老湘潭，历史的沿革在雨湖发挥的淋漓尽致。目前约有176个楼盘，其中以窑湾古城、白石古莲城、湘江十八总为代表，已然成为休闲文旅代表区域，尤其是十八总，建设一线江景别墅品牌楼盘，对湘潭地产品质发展起到拉动作用，目前有民宿和商铺，价格在2万至3万多一平，赠送超大，拒了解180多平的民宿赠送可达300多平，赠送面积算进去也就1万多一平，还算划算。

　　3)九华经开区：约有44个楼盘，五矿万境水岸、奥园、富力、保利、绿地城市空间站、玺宇·悦城国际、九华金水湾、步步高置业新天地、湾田九华湖壹号、中建昭山印象、雅士林欣城等大盘云集，长沙区域的影响以及渠道的引进更让这片楼盘处于水深火热之中，目前湘潭高铁站附近以绿地、保利和悦城国际等项目为重点，竞争激烈，基本以无长沙购房资格客户为主；五矿、湾田、奥园、恒大以及步步高及天元玺园区域，竞争一直末停止，步步高今年又拿地建设超高层商业体，拒了解是重新打造湘潭河西的华隆步步高，弥补了河西区域大型商业的空白。

　　4)易俗河湘潭县：32个，十里风荷、欣积福湾、江声壹号为代表的高品质楼盘提高了区域的楼盘调性，同时湘潭县一中在整个湘潭最高的升学率让易俗河的项目销售比市区还要高。

　　5、湘潭地产跟全国任何一个城市都不同，除开宏观政策层面之外，对其影响最大的是长沙，长沙目前“限购、限售、限价”三限，尤其芙蓉快速大道与潭州快速大道的峻工使用，半小时生活圈已经达成，使之可分化长沙部分购房者同时，也吸纳像娄底、邵阳、湘西等地级市想在长沙买房，但苦于手中无房票者的购房者关注。

　　6、湘潭购房注意事项：

　　1）价格因素：湘潭新房均价5974元/㎡，其实湘潭房价在全国同等GDP城市（见下图）房价中属于价格洼地，山东聊城市区楼盘均价9000元/平以上，加上县城平均拉低房价后均价7978元/㎡，这还是环比下降8%之后的均价；安阳新房均价6671元/㎡。与聊城相比便宜了1000多元/㎡，跟GDP紧临的安阳相差近700元/㎡，这跟政府的工作主导息息相关。一直有人说“富政府穷百姓”，而湘潭的政府外债穷了政府富了百姓，这应该为湘潭政府点赞！