海口市商品房预售资金：应直接存入监管账户，否则暂停商品房预售

近期，海南省海口市住房和城乡建设局发布《关于进一步加强商品房预售资金监管工作的通知》，对开发企业、中介机构、监管银行等行政相对人的权利义务进行强调及细化，让商品房预售资金监管更具有操作性，有效期三年。

本通知共十条，主要是对国家、省里的规定，对开发企业、中介机构、监管银行等行政相对人的权利义务进行强调及细化，让商品房预售资金监管更具有操作性。主要条款如下：

（一）第一条“明确资金监管职责及监管内容”。主要是明确监管银行为监管实施主体并细化监管协议内容，由监管银行按照相关规定及协议约定实行全过程监管。

（二）第二条“账户公示”。规定开发企业及销售代理企业应当公示所销售项目的资金监管账户，并告知购房人将所有购房款存入本项目监管账户。

（三）第三条“所有房款存入监管账户”。明确所有购房，包括定金（订金）、首付款、一次性付款、分期付款、按揭款等均应存入监管账户。

（四）第四条“联动合同备案加强监管”。从购房合同备案的环节加强监管，经审核开发单位将售房款存入监管账户后方予办理备案手续。

（五）第五条“账户收支管理”。主要强调监管银行按照《海南省商品房预售资金监管暂行办法》的规定及《商品房预售款监管协议》对监管资金的收支进行监管，按建设进度、质量竣工验收、竣工验收备案、完成不动产首次登记等各节点把控资金拨付；开发企业配合报送相关账目材料，配合银行建立收存清单。

（六）第六条“重点监管资金的动态管理”。明确动态监管，如开发企业在签订协议时少报重点监管资金，或因项目工程量增加、材料价格及人工成本上涨、工期延长等原因导致重点监管资金余额不足的，应通知开发企业调整重点监管资金，及时补足或从非重点监管资金中留存。

（七）第七条“逐步推行线上监管方式”。我局已委托开发预售资金监管系统，将测试、试运行后，逐步通过线上方式实行监管，提高监管及服务效率。

（八）第八条“违规处理”。本条主要强调当事人违反规定的，按相关规定处理。其中，《海南省商品房预售资金监管暂行办法》第十八条规定，“房管部门要定期巡查预售项目，发现项目收支存在异常情况的，责令开发企业限期改正，未按期改正的，暂停网上签约。人行海口中心支行、海南银监局发现监管银行违规的，应当依法严肃处理。监管银行有违规行为的，三年内不得监管新的预售项目”；第十九条规定，“开发企业有下列行为之一的，由房管部门责令其限期改正，整改期间开发企业不得申请拨付预售资金：(一)未按本办法规定收存、使用预售资金的;(二)提供虚假证明材料申请使用预售资金的;(三)以收取其他款项为名变相逃避监管的;(四)其他违反预售资金监管规定的。情节严重或拒不改正的，由房管部门暂停开发企业在当地所有开发项目的商品房预售，记录企业不良行为，向社会公示，并将企业不良行为信息纳入企业征信系统。违反相关法律、法规、规章规定的，依照有关规定处罚”；第二十条规定，“施工单位、监理单位提供虚假证明或采取其他方式协助开发企业违规支取预售资金的，由市县住房城乡建设主管部门依法对相关责任单位和责任人予以处理，并记录企业和个人不良行为，向社会公示”。

以下为政策全文：

海口市住房和城乡建设局关于进一步加强商品房预售资金监管工作的通知

各房地产开发企业、各有关商业银行、各房地产中介机构：

为贯彻落实省、市关于加强房地产市场调控的工作部署，保持我市房地产市场长期健康稳定发展，防范房地产市场风险，切实维护购房人合法权益，根据《城市商品房预售管理办法》（建设部令第131号）、《住房和城乡建设部关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》（建房〔2018〕128号）以及《海南省商品房预售资金监管暂行办法》（琼建房〔2013〕237号)等有关规定，结合我市实际，现就进一步加强我市商品房预售资金监管工作通知如下：

一、明确资金监管主体职责及监管内容。监管银行为预售资金监管的实施主体。开发企业在商品房预售前，应与监管银行签订《商品房预售资金监管协议》，协议条款应当明确预售商品房概况、监管账户的户名及账号、预售资金的收存管理、重点监管资金的构成（含具体金额）和管理、双方权利义务等内容。开发企业应当如实申报重点监管资金，不得少报；监管银行在签订监管协议前，应按照项目取得不动产首次登记为目标，对开发企业申报重点监管资金的分项构成、各分项金额进行核查，并按照相关规定及协议约定实行全过程监管。

二、账户公示。房地产开发企业应当在销售现场醒目位置公示监管银行名称及监管账户，并告知购房人将所有购房款存入本项目的商品房预售资金监管账户。房地产中介机构代理预售商品房的，应当在销售场所醒目位置公示监管银行名称及监管账户，并在签订中介代理合同时告知购房人将所有购房款存入本项目监管账户。

三、所有房款存入监管账户。开发企业、销售代理单位收取的所有售房款（含定金、订金、认购款、各分期房款、按揭贷款等，下同）应当直接存入监管账户。

（一）开发企业、销售代理单位应当告知购房人以本人银行账户通过银行网点柜台、POS机或其他转账方式将购房定金（订金）、首付款、一次性付款或分期付款直接存入监管账户。

（二）如有特殊情况确需收取现金的，应在收到现金之日起7个工作日内，将收取的现金存入监管账户，并向市住房和城乡建设局提交收取现金的情况说明。

（三）开发企业应当授权按揭银行在购房人的按揭贷款审批放款后10个工作日内将款项划转至监管账户。开发企业及按揭银行不得将购房人按揭贷款扣划或转存至非监管账户。

（四）开发企业应当及时并如实向市住房和城乡建设局、监管银行报送项目销售情况；监管银行应当核查预售项目销售及对应的售房款收存情况，发现开发企业未将售房款存入监管账户的，应通知开发企业限期存入并核对账目，同时向市住房和城乡建设局报告。

四、联动合同备案加强监管。开发企业在办理商品房买卖合同备案时，应当提交购房人已支付的所有购房款（含定金、订金、认购款、足额首期款等）存入监管账户的清单及凭证；市住房和城乡建设局在办理合同备案时，对首期购房款存入监管账户情况及购房人缴款情况进行核查。

五、账户收支管理。监管银行应当按照《海南省商品房预售资金监管暂行办法》的规定及《商品房预售资金监管协议》对监管资金的收支进行监管。资金收存情况按楼栋、户（套、间、个）列清账目；开发企业应当及时将购房人存入监管账户的资金情况报监管银行，配合监管银行建立监管资金的收存账目清单。

重点监管资金的拨付，严格按照建设进度、竣工验收、竣工验收备案、完成不动产首次登记等各节点把控。

市住房和城乡建设局将不定期对监管账户的收支情况进行抽查，并将相关核查情况报送海南银监局。

六、重点监管资金的动态管理。重点监管资金余额不足时，开发企业应当及时补足。监管银行发现因开发企业少报、项目情况变化、市场变化等原因导致重点监管资金余额不足的，应当通知开发企业及时补足或从非重点监管资金中留存。

七、逐步推行线上监管方式。市住房和城乡建设局将逐步推行商品房预售资金网上监管方式，鼓励监管银行及开发企业接入网上监管系统，实行线上监管。

八、违规处理。开发企业违反《海南省商品房预售资金监管暂行办法》及本通知要求，未按规定收存及使用预售资金、提供虚假证明材料申请使用预售资金、以收取其他款项为名变相逃避监管，或存在其他违反预售资金监管规定的，市住房和城乡建设局责令其限期改正，整改期间开发企业不得申请拨付预售资金；情节严重或拒不改正的，暂停开发企业在我市所有开发项目的商品房预售，记入企业不良行为向社会公示及纳入企业征信系统。

监管银行有违规行为的，市住房和城乡建设局报送海南银保监局依法依规处理，并限制其三年内不得监管新的预售项目。

九、本通知未尽事项，按照相关法律、法规、规章、规范性文件执行。

十、本通知自发布之日起施行，有效期3年。

海口市住房和城乡建设局

2022年2月23日