北京土地政策：控制增量　盘活存量

　　在上半年房价不断攀升和交易量持续升温的背景下，相比于其他城市高价地频出，已经连续三个月“断顿”的北京土地市场显得格外冷清。“控制增量，盘活存量”是北京市目前的土地政策方向，北京市国土资源局明确了“减量发展、结构调整、保障民生、节约集约”的总体思路，适度降低土地供应总量，合理把控土地供应节奏，稳定市场预期。业内认为，土地管理部门对于市内住宅用地的供应愈发趋于谨慎，土地供应或将继续偏紧。

　　北京的土地供应及成交市场热度正处于历史低谷。已经过去的7月份，北京市新增土地供应仅一宗，且为商业金融服务业用地，至此，北京的住宅性质用地已经连续三个月保持零供应状态。受此影响，7月北京住宅用地成交也为零。根据北京市国土资源局数据，今年前7月，北京共招拍挂成交9宗含住宅性质的土地，除两宗为棚户区改造专项用地外，商业性住宅用地的成交数量仅为7宗。土地供应面积也创历史新低。从区位分布来看，这7宗土地仅有一宗位于“城六区”的朝阳区，其余分布在大兴、昌平、门头沟、顺义、延庆等远郊区县。

　　根据北京市2016年度国有建设用地供应计划，商品住宅（含自住型商品房）用地计划为850公顷，占全市国有建设用地计划总量4100公顷的20.7%。北京供地计划自2011年以来连续5年下降，今年年初由于北京商品房价格高涨，作为应对措施增加了土地供应计划，提高了商品住宅用地比重。据计算，今年包括自住房在内地商品住宅用地比去年增加了100公顷。

　　一线城市原本就是大多数房企偏爱的投资区域，在住宅土地供应紧张的情况下，市场供需不平衡的必然结果就是，土地市场竞争异常激烈，地价不断被抬升，从近期上海等一线城市的高价地可见一斑。据市场机构监测，今年上半年，北京市成交住宅用地的平均楼面价为19972元/平方米，同比上涨46.3%，地价创历史新高。近年来，北京土地出让金额不断创新高，2015年北京市土地出让总收入上缴财政专户1912.02亿元，其中政府收益922.99亿元，超额完成年度收入计划。但实际上，更多是由于单价提高所致，实际出让面积并不大。

　　业内人士表示，由于今年上半年北京市土地供应相对较少，下半年土地供应将会有所增加，这也是满足积极补库存的需求。此外，据初步统计，近年来北京市商品住宅用地供应通常完成计划供地的一半左右，参照此历史数据，预计今年土地供应完成情况依然不容乐观。

　　北京土地供应节奏较慢，近三个月甚至连续“零供应”，并非是无地可供，更多的是反映了北京等一线城市政策上的谨慎。在目前北京鼓励产业转型和产业外迁的情况下，如果盲目增加土地供应，会使得房企盲目拿地，进而“诱导”各类资源持续导入，不利于北京房地产市场的长期健康发展。