2016年2季度西安土地市场运行分析报告

　　一、2016年2季度全国重点城市土地市场运行概况

　　整体量跌价涨长三角热点城市地王频出 二线城市地价领涨

　　2016年上半年，“地王”及“分化”仍为土地市场关键词，全国300城市楼面均价及溢价率持续上涨，前六个月出让金总额超1万亿元，同比增逾三成。二季度以来，央企及国企发力拿地，以上海、南京、苏州、合肥为首的长三角热点城市地王频出，二线城市地价领涨。政策层面，沪深加码限购，苏州、南京也先后祭出土拍“熔断机制”，部分城市土地市场存在过热风险。

　　分城市来看，一线城市供地受限致成交量及出让金双双下滑，降幅居各线城市前列，少量入市宅地受激烈争抢，地王由中心城区向远郊及新城扩散。品牌房企转战二线重点城市拿地，土拍频现地王盛宴，城区、区域、板块地价记录屡被刷新，并带动出让金整体上涨。三四线城市延续前期低迷走势，与一二线市场差距继续拉大。

　　根据中指研究院数据显示，2016年上半年，各类土地推出量和成交量均不及去年同期，成交降幅大于推出。全国300城市商品住宅用地成交楼面价和溢价率大幅上涨，楼面均价达2949元/平方米，同比大幅上涨53.8%，溢价率为49.17%，较去年同期上涨36.6个百分点。上半年全国土地出让金排名前二十城市成交总额为6917亿元，同比增加55%，上榜门槛高于去年。二线城市表现格外抢眼，杭州、南京、苏州收金均超700亿元，多个城市同比增幅显著；一线城市整体排名有所下滑，仅深圳同比增加。

　　二、2016年2季度西安土地市场总体运行概述

　　供应环比减六成 成交略降

　　2季度以来，全市土地谨慎供应，供应量不足1季度的一半，合计供应土地35宗，比上季度减少41宗，供应土地面积123.70万㎡，环比下降61.37%，同比下降48.08%，其中工业和住宅用地供应面积分别占比52%和44%，经开、城南、高新和户县等地为主力供应区。在供应缩减的趋势下，成交亦显现下滑，2季度合计成交土地40宗，成交土地面积88.17万㎡，环比略降5.70%，同比上涨43.67%。受高陵、浐灞、户县和高新等区域住宅用地楼面价较低影响，本季度全市楼面均价1098元/㎡，环比下跌近三成。

　　2季度，全市土地成交楼面均价1098元/㎡，比上季度下降386元/㎡，环比跌幅达26.04%，同比微降0.81%。楼面价下跌主要由于占比成交面积八成以上的住宅用地楼面价下跌33%。本季度住宅用地成交集中于高陵、经开北客站、城北太华路、城西大兴新区、浐灞、户县以及高新，除经开、城北和城西外，高陵、浐灞、户县和高新宅地楼面价均较低，典型代表是浐灞米秦路的观澜天下和高新群贤路的群贤道九號项目用地，均为城改用地，楼面价分别为480元/㎡和768元/㎡。

　　2季度，全市土地成交总金额为33.84亿元，比上季度减少6.34亿元，环比下跌15.78%，同比上涨31.01%。同去年2季度一样，处于全年土地成交的低洼期，且由于楼面价较低，成交金额的环比跌幅高于土地面积的跌幅。

　　三、2016年2季度土地市场供应分项分析

　　1、2季度分用途土地供应占比

　　住宅用地占四成

　　2季度，全市合计供应住宅用地15宗，占比全市43%，住宅用地主要分布于高新、城西、城南和经开;工业用地供应10宗，占比27%，主要分布于户县、高新等地;商服用地供应9宗，主要分布于户县;商住用地供应1宗。总体来看，虽然总体供应宗数下降，然而住宅用地占比提升至四成，高新群贤道九號、西三环附近南飞鸿十年城、航天城神舟四路与航天南路交汇处以及经开凤城十二路附近为热点供应区域。

　　2、2季度分区域地块供应对比

　　户县、高新、城南和城西为主力供应区

　　2季度，全市合计供应土地35宗，户县、高新、城南和城西为主力供应区。其中户县供应8宗，主要为位于草堂镇的工业用地、吕公路、秦户路附近的商服用地以及涝滨路附近的住宅用地。高新供应6宗，其中群贤路以东的群贤道九號项目用地占3宗，另外包含西三环路以东、富鱼路以南的南飞鸿十年项目用地以及2宗工业用地。城南和城西各供应土地4宗，其中城南航天城供应3宗住宅用地，面积合计14万㎡，城西大兴新区供应3宗住宅用地。经开和城东分别供应土地3宗和2宗。

　　3、2季度分面积段供应宗数分布

　　3万㎡以下地块占比升6个百分点

　　2季度，全市土地供应仍然以3万㎡以下地块为主，1万㎡以下和1-3万㎡分别供应12宗和10宗，占比全市34%和29%，合计比上月提升6个百分点。其中1万㎡以下代表地块为户县、城西和高新的商服地块，1-3万㎡的代表地块为周至、高新、阎良和户县的工业地块以及城西、浐灞和城南航天城的住宅地块。3-5万㎡、5-10万㎡和10万㎡以上分别供应4宗、6宗和3宗，其中10万㎡以上代表地块是经开、城南和高新的工业地块。

　　4、2季度各类土地供应对比

　　住宅用地占比上升14个百分点

　　从季度分用途土地供应对比来看：各用途土地供应宗数均减少，然而住宅用地减少幅度小于其他用途。本季度住宅用地占比全市43%，比上季的29%上升14个百分点;工业用地占比下降2个百分点。综合用地无供应。

　　五、2016年2季度土地市场成交分项分析

　　1、2季度土地市场分用途成交占比

　　住宅成交占比六成

　　2季度，全市共成交土地40宗，比上季度减少1宗，成交面积环比下跌6%。从分用途成交来看，住宅用地共成交24宗，占比60%，面积占比全市81%，为成交绝对主力。

　　住宅用地主要分布于经开、高陵、城北、城西、浐灞和高新，其中经开凤城八五路北侧、开元路附近的紫薇风尚-三期锦城项目获土地4宗，经发集团获北客站尚稷路以南2宗宅地，北二环路北侧的名京·九合院三期住宅用地被名京地产获取。高陵鹿苑大道附近乾基九境城和西安恒杰置业的龙凤佳城获地。中铁获北二环太华路立交3宗宅地，融创获城西大寨路附近的高新臻园项目用地;浐灞的龙腾万都汇、观澜天下以及高新的群贤道九號土地获批。

　　商服用地成交15宗，占比37%，高陵、户县、城北和曲江为主力成交区，分别成交商服用地5宗、3宗、2宗和2宗，其中曲江会展商务板块的莱安中心用地成交。季度内，商住用地成交1宗，位于户县。

　　2、2季度分区域土地成交占比

　　高陵、经开、户县和城北成交量均超5宗

　　2季度，全市土地成交分布于10个区域，其中高陵、经开、户县和城北成交量超5宗，合计占比全市70%，城西、高新成交3宗，曲江、浐灞成交2宗，周至和城南各成交1宗。

　　高陵本季度成交土地10宗，住宅和商服用地各5宗，住宅用地多分布于鹿苑大道附近，商服地块分布于泾河工业园、西高路等地。经开成交土地8宗(住宅7宗，商服1宗);户县成交土地5宗(商服3宗，住宅和商住各1宗)，其中住宅用地位于涝滨路以东、渼陂路以北;城北成交5宗，为中铁北二环太华路立交4宗地以及名京·九合院项目用地。

　　3、小面积地块成交为主

　　1万㎡以下地块占比近一半 3-5万㎡占比提升

　　2季度， 1万㎡以下地块共成交19宗，占比48%，与上季度基本持平，代表地块为高陵、城北、户县、周至的商服地块；1-3万㎡、3-5万㎡和5-10万㎡分别成交8宗、7宗和6宗，其中3-5万㎡地块成交占比相比上季度提升10个百分点，代表地块为高陵鹿苑大道、北二环太华路立交和南二环群贤路的住宅地块。

　　六、土地市场后市预判

　　差别化供地 供应更加注重规模和结构 下半年成交预计优于上半年

　　2016年2季度，全市共成交商品房620万㎡，其中普通住宅成交500万㎡，各用途土地补给规划建筑面积310万㎡，其中住宅用地补给建筑面积260万㎡，分别占比房屋市场成交量的一半左右，与商品房市场新增节奏基本保持一致。然而同比去年，土地市场热度已然下降。

　　当下，楼市分化加剧，各地方政府因城施策，西安市于6月底出台“楼市新十条”，优化投资建设环境，继续加强各项购房助力政策，推进公积金、户籍、农民工进城购房等制度改革，以加快房地产去库存速度。当前，土地供应成交除了高新、城南航天城、经开北客站、城西等地，户县、高陵也进入热点供应成交区域，高陵鹿苑大道附近、户县草堂以及户县中心城区都随着西安市主城区的外扩、城镇化的发展，建设热度逐渐提升。

　　未来，去库存仍是西安楼市的主基调，在“楼十条”的指引下，全市将实行差别化供地，库存量较高的区县暂停土地供应，规划、建设、投资热度较高的区域仍将是土地交易的热点区域，未来西安市土地供应更加注重规模和结构的合理性，下半年成交预计优于上半年。